Steeds minder woningtransformaties

In vier jaar tijd zakte het aantal nieuwe woningen door transformaties van circa 17.500 naar 10.700 woningen op jaarbasis. Het kabinet kondigt maatregelen aan om de trend te keren, maar het wordt een grote uitdaging om het beleidsdoel van jaarlijks 15.000 nieuwe woningen via verbouwingen te behalen.

Van de woningtoevoegingen via verbouw kwam in de afgelopen vijf jaar circa 60 procent uit transformaties van ander vastgoed, zoals kantoren en winkels. Woningsplitsing droeg netto ongeveer 15 procent bij. De resterende 25 procent bestond uit optoppingen en andere verbouwingen die tot extra woningen leiden.

Een belangrijke reden waarom het aantal transformaties afneemt, is dat het steeds minder aantrekkelijk is geworden om op deze manier nieuwe woningen te realiseren. Voor kleinere particuliere of bedrijfsmatige investeerders is het verdienmodel bij verbouwingen sterk afhankelijk van voldoende toekomstige huurinkomsten of verkoopopbrengsten. Dit verdienmodel is onder druk komen te staan doordat opbrengsten deels gereguleerd werden en kosten stegen. Zo drukten de ingevoerde middenhuurregulering sinds midden 2024 (een deel van) de potentiële huuropbrengsten. Daarnaast zijn sinds 2021 de loonkosten en de bouwmateriaalkosten voor verbouwingen flink gestegen. Ook maakten verhogingen van de overdrachtsbelasting voor beleggers het minder aantrekkelijk om panden te verbouwen. Daarnaast geldt voor transformaties dat het steeds moeilijker werd om nieuwe woningen te realiseren uit ander vastgoed omdat de meest geschikte objecten op de aantrekkelijkste locaties al waren getransformeerd, aldus ING.